O que você precisa saber antes de investir
Os FIIs de shopping seguem entre os fundos imobiliários mais buscados por quem deseja renda passiva mensal e isenção de imposto de renda. Mas em 2025, com a taxa Selic ainda elevada, muitos investidores se perguntam: vale a pena manter ou aumentar a posição nesses fundos?
Neste artigo, você vai entender:
- Como está o setor de shopping centers no Brasil;
- O desempenho dos 4 maiores FIIs do segmento;
- Comparações de vacância, dividend yield e valuation;
- Como os FIIs se comportam em ciclos de alta e queda da Selic;
- E se ainda faz sentido investir nesses fundos hoje.
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🏬 Como está o setor de shoppings no Brasil em 2025?
A recuperação depois da pandemia
Durante a pandemia, os shoppings foram os mais afetados entre os segmentos de varejo. Vendas caíram, contratos foram renegociados e a inadimplência disparou. No entanto, o brasileiro voltou ao shopping.
Em 2025, a ocupação média já supera os 90% em quase todos os grandes centros comerciais, e os principais FIIs de shopping mostram vacância física inferior a 6%.
Shopping no Brasil é mais do que compras
No Brasil, o shopping é sinônimo de lazer, segurança e conforto. Em meio ao calor intenso e à violência urbana, ele se tornou o principal local de convivência para famílias de classe média. Isso sustenta a demanda mesmo em tempos econômicos difíceis.
📊 Os 4 maiores FIIs de shopping em 2025: comparativo completo
Vamos analisar os quatro maiores fundos de shopping do Brasil, com base em valor patrimonial, liquidez e consistência de dividendos. Os dados são atualizados até maio de 2025.
1. XPML11 – XP Malls
- Número de ativos: +20 shoppings
- Cotistas: +580 mil
- Vacância física: Abaixo de 5%
- Dividend Yield (12m): 10,5%
- P/VP: 0,91
- Cotação: R$ 106,98
- Valorização em 2025: +9,5%
Destaques:
- Alta diversificação geográfica
- Forte presença em SP, RJ e BA
- Gestão ativa com aquisições recentes
🟢 Ideal para investidores que buscam estabilidade e liquidez.
2. VISC11 – Vinci Shopping Centers
- Ativos no portfólio: +30
- Estados cobertos: 15
- Vacância: 5,5%
- P/VP: 0,80
- Dividend Yield (12m): 10,3%
- Cotistas: +340 mil
- Cotação: R$ 100,31
Destaques:
- Portfólio nacional com grandes administradoras
- Foco em qualidade com desconto relevante no mercado
🟡 Opção interessante para quem quer renda com margem de valorização.
3. HGBS11 – Hedge Brasil Shopping
- Ativos: 15 (86% em SP)
- Dividend Yield (12m): 10,2%
- Cotação: R$ 196,50
- P/VP: ≈0,90
- Desempenho 3 anos: +11,27%
Destaques:
- Forte concentração no Sudeste
- Bons resultados mesmo com queda em 2024
- Receita líquida crescente
🟠 Indicado para quem foca em SP e quer exposição a ativos consolidados.
4. HSML11 – HSI Malls
- Ativos: 7 shoppings
- Dividend Yield (12m): 11,28% (o maior da lista)
- P/VP: 0,74 (desconto de 26%)
- Vacância: 4,2%
- Cotistas: +190 mil
- Cotação: R$ 85,85
Destaques:
- Participação majoritária nos ativos
- Receita extra com estacionamento (18%)
- Foco em valorização de ativos com gestão ativa
🔴 Boa opção para quem aceita mais risco em busca de maior retorno.
📈 Tabela comparativa dos principais FIIs de shopping (2025)
| Fundo | Ativos | DY (12m) | P/VP | Ocupação | Destaque |
|---|---|---|---|---|---|
| XPML11 | 20+ | 10,5% | 0,91 | >95% | Diversificação e liquidez |
| VISC11 | 30+ | 10,3% | 0,80 | 94,5% | Desconto e portfólio robusto |
| HGBS11 | 15 | 10,2% | ≈0,90 | >93% | Presença forte em SP |
| HSML11 | 7 | 11,28% | 0,74 | 95,8% | Maior yield, mas mais concentrado |
🏦 FIIs x Renda Fixa: vale a pena com a Selic alta?
Com CDBs pagando 13% ao ano, muitos investidores migraram para a renda fixa. Mas é importante considerar:
- FIIs têm rendimentos isentos de IR para PF
- Dividendos mensais direto na conta
- Potencial de valorização patrimonial no longo prazo
Além disso, quando a Selic começar a cair, os FIIs tendem a se valorizar rapidamente, como já aconteceu em ciclos anteriores.
🌍 Um paralelo com os shoppings nos EUA
Nos Estados Unidos, shoppings estão sendo transformados em hospitais, hotéis e galpões logísticos. Isso se deve à superoferta de centros comerciais.
No Brasil, a realidade é outra:
- A cultura de frequentar shoppings é mais forte;
- A oferta ainda é proporcional à demanda;
- A maior parte da população vive em cidades com poucas opções de lazer.
Ou seja, o risco de obsolescência é muito menor por aqui.
✅ Vale a pena investir em FIIs de shopping em 2025?
Sim — especialmente para quem busca renda passiva com isenção de IR, diversificação e visão de longo prazo.
Motivos que sustentam a atratividade:
- Dividendos consistentes acima de 10% ao ano
- Taxa de ocupação acima de 90% nos principais fundos
- Ativos bem localizados e gestão profissional
- Descontos no preço de mercado (P/VP abaixo de 1)
🧭 Próximos passos: como montar sua carteira de FIIs de shopping
- 🔁 Aporte todos os meses, principalmente quando os preços estiverem baixos
- 🧠 Acompanhe os relatórios gerenciais dos fundos
- 📊 Evite concentração: combine fundos como XPML11 (diversificado) com HSML11 (mais agressivo)
- 👁️ Fique de olho na Selic: ciclos de queda favorecem a valorização das cotas
📌 Este conteúdo não é recomendação de investimento. Avalie seu perfil e objetivos antes de investir.
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